O Ifix, índice que mede o desempenho dos Fundos Imobiliários (FIIs) mais negociados na Bolsa de Valores, registrou um crescimento de mais de 18% em 2025, apontando para a possibilidade de ser o melhor ano desde 2019. No entanto, muitos desses fundos ainda estão com preços significativamente abaixo de seu valor patrimonial, levantando questões sobre as razões por trás dessa desvalorização.
Os descontos nos FIIs podem variar, refletindo tanto o aumento das taxas de juros quanto questões mais profundas, como problemas de crédito, gestão e modelos de negócio. Os fundos que estão com preços muito baixos abrangem uma variedade de tipos, incluindo crédito imobiliário, lajes corporativas e shoppings, mas todos enfrentam um fator comum: a desconfiança dos investidores.
O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) revela que alguns fundos estão com descontos de até 80%. Esse índice ajuda os investidores a determinar se as cotas estão sendo negociadas a preços justos. Quando o valor está acima de 1, isso indica que o fundo é negociado com ágio, enquanto abaixo de 1 representa um desconto.
Os FIIs mais descontados no Ifix em 2025 incluem:
– Hectare CE (HCTR11) com desconto de 80%
– Devant Recebíveis (DEVA11) com 70%
– Urca Prime Renda (URPR11) com 70%
– Outros fundos de escritórios e shoppings, todos apresentando variações de desconto que chegam a 50%.
Os especialistas alertam que nem todo desconto é uma oportunidade de investimento. É fundamental considerar fatores como a reputação da gestora, o histórico do fundo, a qualidade dos ativos e a sustentabilidade dos rendimentos. Muitos fundos enfrentam essa desvalorização devido a problemas estruturais em seus portfólios, riscos de crédito inadequadamente avaliados ou dificuldades em um cenário econômico desafiador.
Fundos como HCTR11, DEVA11 e URPR11 exemplificam situações extremas. O HCTR11, que foi fundado em 2018 e inicialmente tinha uma estratégia de alto risco, enfrentou problemas como calotes e atrasos em recebíveis, o que resultou em uma queda de quase 70% no valor de suas cotas desde 2023. O DEVA11 também passou por dificuldades, enfrentando inadimplências e uma redução nos dividendos, o que fez com que investidores se afastassem.
No segmento de desenvolvimento, o fundo MFII11 é visto como mais volátil, especialmente em um ambiente de juros altos, o que justifica seu desconto maior.
Em relação aos fundos de shoppings, o Gazit Malls (GZIT11) mostra como os preços podem cair tanto por questões macroeconômicas quanto pela percepção de qualidade dos ativos em seu portfólio.Embora o GZIT11 tenha enfrentado um ambiente desafiador, outros fundos, como o BBIG11, são vistos de forma mais positiva, pois possuem shoppings de qualidade superior e estão menos expostos a problemas operacionais.
No setor de lajes corporativas, fundos como BROF11 e VINO11 enfrentam desafios significativos. O aumento na vacância após a pandemia, juntamente com a mudança para modelos de trabalho híbrido, impactou severamente esses fundos. O BROF11, que possui imóveis em áreas estratégicas, mostra sinais de recuperação, enquanto o VINO11 tem enfrentado mais dificuldades devido à qualidade de seus ativos.
Olhando para o futuro, 2026 pode apresentar um cenário diferente. Especialistas projetam uma possível redução na taxa Selic ao longo do próximo ano, o que pode beneficiar principalmente os fundos imobiliários tradicionais, que são mais sensíveis às mudanças nas taxas de juros e no custo de capital.
