O Ifix, que é o índice que representa os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) mais negociados na Bolsa de Valores, registrou uma valorização de mais de 18% em 2025, sinalizando a possibilidade de fechar o melhor ano desde 2019. No entanto, uma parte significativa dos FIIs ainda está sendo negociada com descontos consideráveis em relação ao seu valor patrimonial. Isso levanta questões sobre os motivos por trás dessa situação.
Os descontos observados podem ser explicados de diferentes formas. Em algumas situações, eles refletem apenas o impacto de taxas de juros elevadas, enquanto em outros casos, expõem problemas mais profundos relacionados a crédito, gestão e modelo de negócios, que dificultam a recuperação das cotas.
Os FIIs mais descontados abrangem uma variedade de segmentos, incluindo crédito imobiliário, lajes corporativas e shoppings, mas todos compartilham a desconfiança do mercado. Atualmente, o preço sobre valor patrimonial (P/VP) dos fundos pode mostrar descontos de até 80%. Esse indicador é crucial, pois quanto mais próximo de 1 estiver, mais justo será considerado o preço da cota; se estiver acima, há ágio, e se estiver abaixo, desconto.
Dentro desse cenário, foi feita uma lista dos FIIs do Ifix com os maiores descontos em 2025. Por exemplo, o Hectare CE (HCTR11) apresenta um desconto de 80%, enquanto o Devant Recebíveis (DEVA11) e o Urca Prime Renda (URPR11) têm descontos de 70%. Outros LEIs, como o BRPR Corporate Offices (BROF11) e Vinci Offices (VINO11), têm descontos de 50%.
Os especialistas alertam que nem todos os descontos representam oportunidades de investimento. É importante que o investidor avalie fatores como a gestão do fundo, a qualidade dos ativos e a sustentabilidade dos rendimentos. Muitos desses fundos estão com preços baixos por conta de dificuldades estruturais, como problemas de portfólio e riscos de crédito não avaliados corretamente.
No caso do HCTR11, criado em 2018, a estratégia inicialmente de alto risco levou a uma experiência com dividendos elevados entre 2020 e 2022. No entanto, problemas como calotes e atrasos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) surgiram, levando a uma queda significativa de quase 70% desde 2023. Situação semelhante ocorre com o DEVA11, que também sofreu com inadimplências e redução de dividendos, enquanto o URPR11 enfrenta desafios relacionados à gestão de caixa e inadimplências.
A expectativa é que, com as mudanças no cenário econômico e possíveis reduções futuras na taxa Selic, a recuperação dos FIIs, especialmente os de tijolo, possa começar a se materializar. O ano de 2026 é visto como um potencial ponto de virada, com as projeções apontando para uma redução nas taxas de juros. Isso poderia beneficiar os fundos de tijolo, que são mais sensíveis a essas condições.
Além disso, entre os fundos de shoppings, o GZIT11 (Gazit Malls) é um exemplo em que o desconto reflete tanto as condições macroeconômicas quanto a percepção da qualidade do portfólio. O fundo BBIG11, por sua vez, tem um desconto considerado menos significativo, relacionado mais ao ciclo de juros altos do que a uma deterioração operacional.
Nos segmentos de lajes corporativas, os fundos têm enfrentado desempenhos desafiadores, principalmente devido ao aumento da vacância pós-pandemia e à concorrência. O BROF11, por exemplo, apesar de estar localizado em áreas de alta demanda, foi afetado pela vacância crescente, embora esteja mostrando sinais de recuperação. Outros fundos, como o VINO11, enfrentam desafios mais sérios devido à qualidade inferior de seus ativos.
Por fim, muitos analistas e gestores esperam que o cenário econômico melhore, facilitando a recuperação dos FIIs e, consequentemente, influenciando positivamente a valorização e os dividendos oferecidos aos investidores.
